Пузырь на рынке недвижимости на примере Шанхая

Перепост с дружественного сайта «Путь китаиста», который всячески рекомендую к чтению:

Расскажу, вкратце, что такое этот самый пузырь и как его вычислить.

Итак, есть квартира в некоем районе, стоимость которой на рынке примерно 4 300 000 юаней.
Аренда этой же квартиры будет стоить от 4000 – 6000 тысяч юаней, в зависимости от ремонта и клиентуры. Уточню. Если там будут бетонные полы и двухъярусные кровати, стоить она будет по нижней планке, или даже ниже. Если красивый ремонт и жильцами будут не официантки из окрестных кафе, а японские и корейские сотрудники, то по верхней.

Допустим, у меня есть 4 300 000 юаней и мне нужно где-то жить. Я могу снять эту квартиру за, допустим, 5000. В год это будет 5000*12=60000 юаней.

Однако, если деньги достались мне не просто так и отсутствие собственной квартиры никак не скажется на моей личной жизни, я могу положить эти деньги в банк, под, допустим, 2,5% годовых. Что на выходе даст мне: 4 300 000 * 0,02 = 86000 юаней в год.

Так, за 60 я буду снимать эту же самую квартиру, плюс каждый месяц будет оставаться ещё около 2000 юаней. Которые можно оставлять на счёте или тратить в своё удовольствие. По факту, разрыв цена покупки/стоимость аренды может быть ещё больше.

Не стоит так же забывать, что частной собственности в Китае нет, и поэтому земля и недвижимость находятся не в собственности, а в долгосрочной аренде, о чём написано в документах на квартиру. Срок примерно 79 лет. Так, в случае с сабжем, на аренду пришлось бы потратить 4 740 000 юаней. Причём, при наличии денег, эти был бы исключительно банковский процент. В случае же с, например, ипотекой, переплата за кредит была бы, скорее всего, гораздо больше.

Здесь опять же, не стоит забывать о преимуществах аренды жилья. Например, я могу в любое время переехать в другой район города, а не привязан к какому-то одному месту. Если возле дома проведут скоростное шоссе, или начнут стройку, я так же могу переехать в срочном порядке, оставив ленд-лорда с его проблемами. Само собой разумеется, ленд-лорд тоже может выгнать меня (за 2 месяца) в любой момент, при краткосрочной аренде мне не выгодно делать ремонт, нет ощущения “своего” жилища и т.д.

Понятное дело, что моя модель не учитывает различных факторов, вроде падения или резкого роста цен, потери работы и т.д. и т.п. Однако, я считаю, что если экономику начинает лихорадить, то я легко могу покинуть ставшую неподъёмной съёмную квартиру и переехать хоть в родной город на метры своей семьи. Зато мне не придётся рассчитываться с банком за, например, подешевевшую квартиру с переплатой за кредит.

В общем, каждый способ имеет свои плюсы и минусы.